L'immeuble serviciel

Le desk sharing, le télétravail et les nouvelles technologies rendent le collaborateur de plus en plus nomade. Il est libre de travailler dans n’importe quel espace de l’entreprise, et même en dehors :

• A son domicile
• Dans des tiers-lieux non professionnels comme les cafés Wi-Fi, les business lounges de gares et d’aéroport, les transports individuels et collectifs
• Dans des tiers-lieux professionnels comme les bureaux de proximité, les centres d’affaires
• Dans des tiers-lieux d’innovation, espaces de coworking, hackerspaces et autres fablabs

Dans une économie de plus en plus servicielle, les utilisateurs des espaces de coworking souhaitent bénéficier de l’usage d’espaces de bureaux sans en être propriétaires. La flexibilité totale et la tarification à l’usage par un système d’abonnement expliquent le succès rencontré par cette nouvelle typologie d’espaces de travail.

Les espaces et les services associés doivent permettre aux utilisateurs de bénéficier de réponses personnalisées à leurs préoccupations, de manière instantanée.

Le travail dans les tiers-lieux ainsi que le flex office ont permis aux entreprises de libérer des mètres carrés ou de les consacrer à d’autres types d’espaces, le plus souvent collectifs.
Elles évoluent dans un environnement caractérisé par la volatilité, l’incertitude, la complexité et l’ambiguïté (cf. l’acronyme anglais VUCA : Volatile, Uncertain, Complex, Ambiguous). Quand les entreprises déménagent pour des locaux clés en main, elles cherchent à rationaliser leurs espaces de travail, achètent ou louent les seuls mètres carrés dont elles ont besoin. Ne pouvant se projeter très loin, elles doivent pouvoir augmenter ou réduire leurs surfaces en fonction du dynamisme de leur activité, et modifier leur aménagement en fonction de leurs besoins.
Les sites doivent être pensés comme des lieux évolutifs, avec la possibilité d’avoir des plateaux supplémentaires, d’ajouter ou de supprimer des postes de travail, de bouger les cloisons. Nous assistons à l’émergence de lieux qui peuvent avoir plusieurs fonctions. Le restaurant d’entreprise pourra servir de lieu de réunion à certaines heures, de même que les espaces verts, le hall d’entrée ou même la cage d’escalier. À condition, bien sûr, que tous ces espaces soient connectés au Wi-Fi.
Les spécialistes du secteur savent se montrer flexibles et beaucoup de bailleurs permettent désormais à leurs locataires de sous-louer bureaux, espaces de réunion, amphithéâtres, etc. De plus en plus de grandes entreprises proposent de louer leurs espaces inoccupés, dans le but de développer plus de transversalité en interne, mais aussi de faire en sorte que ces lieux soient ouverts à des équipes externes. De fait, ce type d’ouverture s’applique aussi bien à des structures partenaires qu’à d’autres, plus extérieures, afin de stimuler l’« open innovation », souvent bridée à cause de processus lourds dans les grands groupes. On parle alors de corporate working ou de corpoworking (« mes locaux pour coworking, contre ton regard neuf »).

L’entreprise oeuvre à la mise en place d’un environnement de travail répondant aux besoins des salariés, tout en veillant au bon respect des normes d’hygiène et de sécurité, à la maîtrise des coûts ainsi qu’à l’optimisation de la qualité et l’efficacité des services rendus.

• Accueil et réception
• Gestion de l’accueil téléphonique
• Restauration d’entreprise
• Service courrier
• Service reprographie
• Gestion des salles de réunion
• Service de gardiennage et de sûreté
• Service de propreté
• Enlèvement des déchets
• Distribution automatique de boissons
• Fitness
• Gaming room

les services aux occupants 3.0 sont devenus multi techniques et multi services. Les prestataires sont en pleine mutation de leurs modes de travail. Ils se modernisent et se digitalisent. Dans un avenir proche, une entreprise de propreté pourra, grâce à des écrans et des caméras, se déplacer dans un immeuble afin d’obtenir les données nécessaires au déclenchement d’actions de propreté et de maintenance à distance. Les entreprises doivent maîtriser les nouveaux modes de travail de ces prestataires de services pour mieux les piloter.

Ainsi, les services à l’occupant et à la personne sont de plus en plus externalisés et gérés à distance par un prestataire unique, à la fois pour libérer des mètres carrés, mais aussi pour permettre à l’entreprise de se concentrer sur son cœur de métier et augmenter ainsi sa productivité. Une externalisation de services aux occupants permet de disposer de prestations de services de qualité aux meilleurs coûts, d’externaliser les contraintes administratives et réglementaires inhérentes à la gestion de contrats de prestations parfois complexes, et de disposer des outils de gestion les plus modernes grâce à un benchmarking permanent.

Le bouleversement de la conception des bâtiments grâce au BIM (Building Information Modeling), est une des résultantes du développement du numérique dans le secteur immobilier. Comme le BIM, la gestion technique du bâtiment s’enrichit désormais des technologies et process issus de l’exploitation du big data. Le développement du numérique dans le secteur de l’immobilier correspond à l’explosion des flux d’informations et des données qu’il faut alors collecter, trier et analyser. Ces informations permettent au final d’éclairer certaines décisions (financières, techniques…) en prenant en compte des champs multidimensionnels et de créer des outils plus performants afin d’offrir de nouveaux services.

À travers des outils de lecture simplifiés et accessibles, les utilisateurs peuvent suivre les dépenses énergétiques des bâtiments en temps réel (chauffage ou refroidissement, éclairage et ventilation) et adopter ainsi de nouvelles pratiques responsables pour agir au quotidien sur la réduction des dépenses des bâtiments.

L’application Deepki Ready, développée par la startup Deepki, identifie à distance sur des parcs immobiliers les économies d’énergie et de charges, sans installation de compteurs ni réalisation d’audit. En croisant des données patrimoniales, techniques, énergétiques et d’activité du patrimoine, et, grâce à des algorithmes statistiques et des modèles prédictifs, elle analyse le patrimoine et propose des actions concrètes d’amélioration de la performance énergétique.

La start-up allemande NavVis avec un appareil de cartographie intérieure inédit permet aux entreprises et aux collectivités locales de numériser l’intérieur des bâtiments en un temps record. Son robot à roulettes parcourt la surface du bâtiment et le scanne en moins de 20 minutes. Cette technologie de numérisation des bâtiments et, par extension de villes entières, facilitera la tâche des autorités locales souhaitant planifier des rénovations, mais également gérer des sites de construction plus facilement.

Intent Technologies, jeune start-up française, souhaite, grâce à sa plateforme IntentOS « faire du bâtiment un grand smartphone » en développant un système d’exploitation du bâtiment qui permettrait de collecter et de traiter en temps réel de très gros volumes de données. Chacune de ces données sera ensuite utilisée à travers des applications développées spécifiquement pour les différents métiers/usages d’un bâtiment.

Le métier de Property Manager évolue en même temps que ces nouvelles attentes et participe grandement à l’évolution des usages. Il permet d’imaginer une offre de services adaptée à chaque utilisateur avec un souci constant de réactivité.

Il est nécessaire d’accompagner les utilisateurs dans leurs besoins quotidiens et d’être force de proposition sur le type de services que l’on peut mettre en oeuvre dans l’immeuble pour s’adapter au marché dans lequel il se trouve.

Le Property Manager s’assure de la bonne installation des services, crée une communauté, assure le lien entre occupants de l’immeuble.

La gestion des services dans le temps est cruciale (promotion des services, gestion des communautés), et permet de différencier les immeubles.

Tous les immeubles ne nécessitent pas en effet la même offre de services, d’où l’importance d’avoir une vue précise sur l’immeuble et la stratégie visée. Pour cela, quatre étapes :

• CAPTER ET CENTRALISER LA DATA
• ANALYSER ET DIFFUSER LA DATA
• PILOTER ET GÉRER LES SERVICES (WORKFLOWS NUMÉRIQUES)
• PRODUIRE, CONSERVER ET RÉUTILISER SON ÉNERGIE (SMARTGRIDS)